1주택자 양도세 기본공제 2,500만 원 확대｜10년 거주 시 절세액 계산

10년 넘게 한 집에서 살아온 분이라면 이번 양도소득세 개편안을 눈여겨볼 필요가 있습니다.

정부가 2026년 세제개편안에서 장기 거주 1주택자의 양도소득 기본공제를 기존 250만 원에서 2,500만 원으로 확대하는 방안을 발표했기 때문입니다.

공제액이 무려 10배로 늘어나는 셈입니다.

그런데 여기서 궁금한 점이 생깁니다.

공제액이 2,250만 원 늘어나면 실제 세금도 2,250만 원 줄어드는 걸까요?

그렇지는 않습니다.

양도소득 기본공제는 세금 자체를 깎아주는 세액공제가 아니라, 세금을 계산할 때 적용하는 과세표준을 줄여주는 제도입니다.

집을 얼마에 샀는지, 얼마에 파는지, 얼마나 오래 보유하고 거주했는지에 따라 절세 효과가 달라집니다.

집값 15억 원과 20억 원의 두 가지 사례를 통해 구체적으로 계산해 보겠습니다.

※ 이 글은 2026년 11월 3일 기준 정부가 국회에 제출한 개정안을 분석한 것입니다. 아직 확정·시행된 법률은 아닙니다.

1. 2027년 양도세 개편안, 무엇이 바뀌나?

이번 개정안의 핵심은 오래 보유한 사람뿐 아니라 실제로 오랫동안 거주한 1주택자에게 세제 혜택을 강화한다는 점입니다.

현행법과 정부안을 비교하면 다음과 같습니다.

구분	2026년 현행	2027년 정부 개정안
양도소득 기본공제	연 250만 원	연 2,500만 원
대상	일반적인 공제 요건 충족자	10년 이상 거주한 1세대 1주택자
양도가액 제한	해당 공제에 별도 제한 없음	30억 원 이하
거주기간	기본공제 자체에 별도 거주요건 없음	10년 이상
적용 시기	현행 적용 중	2027년 1월 1일 이후 양도분 예정
법적 상태	시행 중	국회 심의 중

개정안이 확정되면 일정 요건을 충족하는 1주택자는 기존보다 2,250만 원을 더 공제받을 수 있습니다.

다만 250만 원 초과 공제액은 해당 장기거주주택의 양도소득금액에 적용하도록 설계되어 있습니다.

따라서 다른 부동산에서 발생한 소득까지 무조건 2,500만 원을 공제받는 것은 아닙니다.

2. 10년 보유와 10년 거주는 다릅니다

이번 제도에서 가장 주의할 부분입니다.

집을 10년 동안 소유했다고 해서 무조건 확대된 기본공제를 받을 수 있는 것은 아닙니다.

예를 들어 2017년에 아파트를 구입한 뒤 2027년에 매도한다고 가정하겠습니다.

10년 동안 계속 거주했다면 거주기간 요건을 충족할 수 있습니다.

반면 10년 동안 소유했지만 실제 거주기간은 5년이고 나머지 5년은 임대를 줬다면 확대 공제 대상에 해당하지 않습니다.

핵심은 보유기간 중 실제 거주한 기간이 10년 이상인지입니다.

또한 1세대 1주택 요건을 충족해야 하고, 특수관계인에게 양도하는 거래는 개정안의 확대 공제 대상에서 제외됩니다.

부부 공동명의와 일반적인 공동소유의 공제 계산도 구분되어 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

3. 양도세 계산 전에 알아야 할 두 가지 공제

실제 절세액을 계산하려면 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제의 차이를 이해해야 합니다.

장기보유특별공제

장기간 부동산을 보유하거나 거주한 경우 양도차익의 일정 비율을 공제하는 제도입니다.

2026년 현행 제도에서 요건을 충족하는 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간에 따라 각각 연 4%, 최대 40%씩 공제받을 수 있습니다.

보유기간 10년 이상, 거주기간 10년 이상이라면 합계 최대 80%까지 적용할 수 있습니다.

양도소득 기본공제

장기보유특별공제 등을 적용한 뒤 남은 양도소득금액에서 일정 금액을 추가로 공제하는 제도입니다.

현행 일반 공제액은 연 250만 원입니다.

정부안은 일정 조건을 충족하는 1주택자의 공제액을 2,500만 원으로 확대하는 내용을 담고 있습니다.

두 공제는 서로 다른 단계에서 적용되기 때문에 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

4. 절세 시뮬레이션 ① 집값 15억 원이라면?

실제 계산을 위해 다음과 같은 가상의 조건을 설정하겠습니다.

• 취득가액: 8억 원
• 양도가액: 15억 원
• 필요경비: 3,000만 원
• 보유기간: 10년 이상
• 거주기간: 10년 이상
• 1세대 1주택 비과세 요건 충족
• 장기보유특별공제율: 80%

다른 양도소득이나 감면은 없다고 가정합니다.

첫 번째: 양도차익 계산

양도차익은 매도가격에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 차감해 계산합니다.

15억 원 – 8억 원 – 3,000만 원

양도차익은 6억 7,000만 원입니다.

그런데 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택은 양도가액 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익만 과세합니다.

따라서 다음과 같이 계산합니다.

6억 7,000만 원 × (15억 원 – 12억 원) ÷ 15억 원

과세대상 양도차익은 1억 3,400만 원입니다.

두 번째: 장기보유특별공제 적용

10년 이상 보유하고 10년 이상 거주한 것으로 가정했으므로 80%를 적용합니다.

1억 3,400만 원 × 80% = 1억 720만 원

이를 제외한 양도소득금액은 2,680만 원입니다.

세 번째: 기본공제 적용

이제 기존 제도와 개정안을 비교하겠습니다.

항목	현행	개정안 적용 가정
양도소득금액	2,680만 원	2,680만 원
기본공제	250만 원	2,500만 원
과세표준	2,430만 원	180만 원
양도소득세	238.5만 원	10.8만 원
지방소득세	23.85만 원	1.08만 원
합계	262.35만 원	11.88만 원

예상 절세액은 약 250만 원입니다.

정확히는 250만 4,700원입니다.

물론 실제 신고에서는 추가 비용이나 다른 세액공제, 과세 조건 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

이 사례에서 주목할 점은 공제액이 2,250만 원 증가했지만 실제 절세액은 약 250만 원이라는 사실입니다.

5. 절세 시뮬레이션 ② 집값 20억 원이라면?

이번에는 양도가액을 20억 원으로 높여보겠습니다.

가정하는 조건은 다음과 같습니다.

• 취득가액: 8억 원
• 양도가액: 20억 원
• 인정 필요경비: 1억 원
• 보유기간: 10년 이상
• 거주기간: 10년 이상
• 장기보유특별공제율: 80%
• 1세대 1주택 비과세 요건 충족

전체 양도차익은 11억 원입니다.

이 중 12억 원 초과 양도가액에 해당하는 과세대상 양도차익은 다음과 같습니다.

11억 원 × (20억 원 – 12억 원) ÷ 20억 원

계산 결과 4억 4,000만 원입니다.

여기에서 장기보유특별공제 80%를 적용하면 남는 양도소득금액은 8,800만 원입니다.

현행 제도와 개정안 비교

항목	현행	개정안 적용 가정
양도소득금액	8,800만 원	8,800만 원
기본공제	250만 원	2,500만 원
과세표준	8,550만 원	6,300만 원
양도소득세	1,476만 원	936만 원
지방소득세	147.6만 원	93.6만 원
최종 세금 합계	1,623.6만 원	1,029.6만 원

예상 절세액은 594만 원입니다.

앞서 살펴본 15억 원 주택 사례보다 절세 효과가 커졌습니다.

공제액 증가분은 동일하지만 세금 계산에 적용되는 세율 구간이 다르기 때문입니다.

두 시뮬레이션은 2027년 정부안이 원안대로 시행되고, 비교 조건과 기본세율이 유지된다는 가정으로 계산했습니다.

6. 집값이 12억 원 이하라면?

여기서 한 가지 더 짚어볼 점이 있습니다.

현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도가액 12억 원 이하 주택은 원칙적으로 양도소득세가 비과세됩니다.

따라서 이미 양도세가 발생하지 않는 주택이라면 기본공제가 확대되어도 추가 절세 효과는 없습니다.

이 제도가 모든 1주택자에게 똑같은 금액의 혜택을 주는 것은 아니라는 뜻입니다.

결국 12억 원 초과 고가주택을 매도하면서 실제로 양도세가 발생하는 장기 거주자가 확대 공제의 효과를 체감할 가능성이 높습니다.

7. 집값별 절세 효과 한눈에 비교

앞서 계산한 결과를 종합해 보겠습니다.

사례	현행 예상 세금	개정안 예상 세금	절세액
12억 원 이하 비과세 대상	0원	0원	0원
15억 원 주택 사례	약 262만 원	약 12만 원	약 250만 원
20억 원 주택 사례	약 1,624만 원	약 1,030만 원	약 594만 원

※ 각 사례의 취득가액과 필요경비는 서로 다르며, 실제 거래자료가 아닌 설명용 가정입니다. 지방소득세를 포함한 금액입니다.

이 표만 보더라도 집값이 같다고 절세액이 같아지는 것은 아닙니다.

구입가격이 다르면 양도차익이 달라지고, 필요경비와 거주기간에 따라서도 세금이 달라지기 때문입니다.

8. 2027년에 팔아야 유리할까, 2028년까지 기다려야 할까?

이번 개편안에서 함께 확인해야 할 중요한 변화가 있습니다.

정부는 1세대 1주택자의 장기보유특별공제 체계도 단계적으로 개편하는 방안을 제시했습니다.

2027년에는 기존의 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4% 체계를 유지하고, 2028년에는 거주기간 연 6%와 보유기간 연 2%로 조정하는 내용입니다.

2029년부터는 거주기간 중심으로 공제하는 방안이 제시됐습니다.

특히 개정안에는 장기 공제의 금액 한도를 도입하는 내용도 있습니다.

따라서 실제 거주기간이 짧거나 고가주택을 보유한 사람이라면 기본공제 확대 효과만 보고 매도 시기를 결정해서는 안 됩니다.

2027년과 2028년의 세금을 비교할 때는 기본공제뿐 아니라 장기보유특별공제까지 함께 계산해야 합니다.

또한 모든 개편 내용은 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

9. 집을 팔기 전에 확인할 사항

이번 개정안을 보고 주택 매도 계획을 세우고 있다면 다음 사항을 먼저 확인하는 것이 좋겠습니다.

첫째, 실제 거주기간입니다.

10년 넘게 소유했더라도 실제 거주기간이 부족하면 확대 공제를 적용받지 못할 수 있습니다.

주민등록 전입 기록과 실제 생활한 기간을 확인해야 합니다.

둘째, 정확한 양도차익입니다.

취득 당시 계약서, 취득세, 중개수수료, 인정되는 자본적 지출 등을 확인할 필요가 있습니다.

모든 수리비가 필요경비로 인정되는 것은 아니므로 증빙자료를 구분해 보관해야 합니다.

셋째, 1세대 1주택 비과세 요건입니다.

주택을 한 채만 소유했다고 해서 언제나 자동으로 비과세되는 것은 아닙니다.

취득 당시 조정대상지역 여부, 보유기간, 거주요건, 일시적 2주택 등 개인별 조건을 확인해야 합니다.

넷째, 개정안의 실제 시행 여부입니다.

정부안과 확정 법률은 다릅니다.

국회 통과 여부와 최종 적용 시기를 확인한 뒤 매도 계획을 세우는 것이 안전합니다.

10. 글로방스 인사이트｜공제액보다 중요한 것은 최종 세금입니다

세금 관련 뉴스를 볼 때는 숫자의 크기만으로 혜택을 판단하기 쉽습니다.

250만 원이 2,500만 원으로 늘어난다는 소식도 마찬가지입니다.

하지만 이번 계산에서 보셨듯이 공제액이 10배 증가했다고 세금이 10배 줄어드는 것은 아닙니다.

15억 원 주택 사례에서는 약 250만 원, 20억 원 주택 사례에서는 약 594만 원의 절세 효과가 나타났습니다.

여기서 중요한 것은 세금만이 아닙니다.

주택을 조금 더 보유하면서 발생하는 대출이자와 보유세, 이사 비용, 집값 변동 위험까지 함께 고려해야 합니다.

세금 몇백만 원을 줄이려다가 시장 상황에 따라 더 큰 금액을 잃을 수도 있기 때문입니다.

집을 언제 팔 것인지는 세금만이 아니라 실제 손에 남는 돈을 기준으로 판단해야 합니다.

오래 거주한 1주택자에게 유리한 방향으로 제도가 바뀌는 것은 반가운 일입니다.

다만 세금은 개인별 조건에 따라 달라지므로 매도 계약을 체결하기 전에는 확정된 법률을 확인하고 세무 전문가에게 구체적인 계산을 받아보시기 바랍니다.

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자주 묻는 질문

Q. 10년 이상 거주하면 무조건 2,500만 원을 돌려받나요?

아닙니다. 기본공제는 세금 환급금이 아니라 양도소득 과세표준을 계산할 때 차감하는 금액입니다. 실제 절세액은 세율과 양도소득금액에 따라 달라집니다.

Q. 집을 10년 보유했지만 5년만 거주했다면 가능한가요?

이번 확대 공제안에서는 실제 거주기간 10년 이상이 필요하므로 해당 요건을 충족하지 못합니다.

Q. 2026년에 주택을 팔아도 확대 공제를 받을 수 있나요?

정부안의 적용 예정 시기는 2027년 1월 1일 이후 양도분입니다. 따라서 정부안대로 확정되더라도 2026년 양도분에는 확대 공제가 적용되지 않습니다.

Q. 30억 원이 넘는 주택도 혜택이 있나요?

정부가 제시한 확대 공제안은 양도가액 30억 원 이하 주택을 대상으로 합니다. 따라서 30억 원을 초과하면 해당 확대 공제 대상이 아닙니다.

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참고자료

• 재정경제부, 「2026년 세제개편안」, 2026년 8월
• 재정경제부, 「2026년 세제개편안 정부안 확정」, 2026년 9월 1일
• 법제처, 「소득세법 일부개정법률안 입법예고」, 2026년 8월 4일
• 국회 소득세법 일부개정법률안, 의안번호 2221042
• 국세청, 양도소득세 세액계산요령 및 세율 안내

※ 기준일: 2026년 11월 3일. 본문 계산은 정책 이해를 위한 가상 시뮬레이션이며 실제 납부세액을 확정하는 세무상담 자료가 아닙니다.