대출 규제’, 10·15 대책 1년 만에 서울 아파트값이 10% 넘게 오른 이유 분석

집값을 잡겠다며 대출을 줄이고 거래 규제까지 강화했는데, 1년 뒤 서울 아파트값은 오히려 10% 넘게 올랐습니다.

2025년 10월 15일 정부가 발표한 주택시장 안정화 대책 이야기입니다.

당시 정부는 서울 전역을 규제지역으로 묶고, 고가 주택의 주택담보대출 한도를 축소했습니다. 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’도 강하게 제한했습니다.

그런데 2026년 10월 초까지 약 1년 동안 서울 아파트 매매가격은 10.4%가량 상승했습니다. 전셋값도 10% 가까이 올랐습니다.

더 눈여겨볼 대목은 지역별 차이입니다. 강남구 아파트값은 약 1.4% 오른 반면, 성북구는 16% 넘게 상승했습니다.

정부가 억제하려던 고가 주택보다 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역이 더 많이 오른 셈입니다.

이처럼 규제 이후 예상과 다른 시장 흐름이 나타난 현상을 두고 ‘규제의 역설’이라는 표현이 등장했습니다.

그렇다면 실제로 어떤 일이 벌어진 것일까요?

10·15 부동산 대책, 무엇을 규제했을까요?

2025년 10월 15일 정부가 발표한 정책의 공식 명칭은 ‘주택시장 안정화 대책’입니다.

핵심은 과열된 주택 매수 수요를 억제하고 부동산 시장으로 유입되는 과도한 자금을 줄이는 것이었습니다.

정부는 기존 규제지역에 더해 서울 나머지 21개 자치구와 경기도 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 추가 지정했습니다.

토지거래허가구역도 확대했습니다.

토지거래허가구역으로 지정된 아파트를 매수할 때는 허가를 받아야 하며, 원칙적으로 2년간 실거주해야 합니다.

전세를 끼고 아파트를 구입한 뒤 임대를 유지하는 투자 방식에 제약이 생긴 것입니다.

주택담보대출 규제도 강화됐습니다.

주택가격	당시 발표된 주담대 한도
15억 원 이하	최대 6억 원
15억 원 초과~25억 원 이하	최대 4억 원
25억 원 초과	최대 2억 원

이는 수도권·규제지역에 적용된 주택가격별 한도입니다.

실제 대출 가능액은 소득, 기존 부채, DSR(총부채원리금상환비율), LTV(주택담보대출비율) 등 다른 규제에 따라 더 적어질 수 있습니다.

정부가 기대한 효과는 분명했습니다.

과도한 대출을 이용한 주택 구입과 투기적 거래를 제한하면 주택가격 상승 압력이 완화될 것이라는 판단이었습니다.

규제 이후 1년, 서울 아파트값은 어떻게 달라졌을까요?

한국부동산원 통계를 인용한 2026년 10월 언론 보도를 보면, 10·15 대책 발표 직후부터 2026년 10월 첫째 주까지 서울 아파트 매매가격은 약 10.4% 상승했습니다.

대책 이전에도 서울 집값은 오름세였습니다.

한국일보에 따르면 2024년 10월 셋째 주부터 2025년 10월 첫째 주까지의 상승률은 5.86%였습니다.

비교 기간을 비슷하게 맞춰 보면 대책 시행 이후 1년간의 상승 폭이 그 이전보다 상당히 커졌다는 사실을 알 수 있습니다.

하지만 서울 전체가 똑같이 오른 것은 아닙니다.

성북구는 약 16.5%, 서대문구와 강서구는 각각 14.4% 안팎 상승했습니다.

반면 강남구는 약 1.4% 상승하는 데 그쳤습니다.

이전에는 서울 집값 상승을 강남권이 주도한다는 인식이 강했지만, 이번에는 비강남권의 상승세가 두드러졌습니다.

이 차이는 규제가 시장에 어떤 영향을 주었는지 이해하는 중요한 단서입니다.

첫 번째 이유: 고가 주택에서 중저가 주택으로 이동한 수요

대출 규제는 주택을 구입하려는 사람들의 선택에 영향을 줍니다.

예를 들어 20억 원짜리 아파트를 구입하려는 사람과 12억 원짜리 아파트를 구입하려는 사람을 생각해 보겠습니다.

2025년 10·15 대책의 주택가격별 대출 한도만 놓고 보면 20억 원 아파트는 최대 4억 원, 12억 원 아파트는 최대 6억 원까지 대출 한도가 설정됐습니다.

물론 실제 대출액은 소득과 부채 등에 따라 달라집니다.

그렇더라도 고가 주택의 자금조달 부담이 상대적으로 커지는 구조입니다.

그렇다면 집을 구입하려던 사람이 모두 매수를 포기했을까요?

그렇지는 않았던 것으로 보입니다.

일부 매수 수요가 가격 부담이 상대적으로 낮고 교통 여건이 좋은 성북구·서대문구·강서구 등으로 이동했다는 분석이 나왔습니다.

특히 출퇴근이 편리하면서 강남권보다 구입가격이 낮은 지역에 관심이 집중될 수 있습니다.

경제학에서는 이런 현상을 흔히 ‘풍선효과’라고 설명합니다.

풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 것처럼, 특정 시장의 수요를 강하게 억제하면 일부 수요가 다른 시장으로 이동할 수 있다는 뜻입니다.

다만 이번에는 단순히 규제지역 밖으로 이동한 것이 아닙니다.

서울 전역이 규제지역으로 묶인 상황에서도 주택가격에 따른 자금조달 여건과 주거 선호도가 달랐기 때문에 지역별 상승률에 차이가 나타났을 가능성이 있습니다.

두 번째 이유: 전세를 끼고 사는 거래가 어려워지면서 임대차시장에도 변화

10·15 대책은 매매시장만을 대상으로 한 정책이 아니었습니다.

토지거래허가구역에서 주택을 구입하려는 사람에게 실거주 의무를 적용하면서 임대차시장에도 영향을 미칠 수 있는 구조가 만들어졌습니다.

예전에는 집주인이 전세를 놓은 상태로 아파트를 매도하고, 새 소유주가 임대차계약을 유지하는 방식의 거래가 가능했습니다.

하지만 실거주 의무가 적용되는 거래에서는 이러한 방식이 제한됩니다.

이는 투자 수요를 억제하는 효과가 있지만, 매수된 주택이 계속 임대시장에 남아 있기 어려워질 수 있다는 의미이기도 합니다.

실제로 아실 자료를 인용한 뉴스1 보도에 따르면 2026년 10월 12일 서울 아파트 전세 매물은 2만311건으로, 1년 전보다 16.9% 감소했습니다.

같은 시기 서울 아파트 전셋값은 9.96% 상승했습니다.

전세 매물이 줄어든 가운데 보증금 부담까지 커지면서 세입자의 선택지가 좁아진 것입니다.

여기서 주의할 점도 있습니다.

전세 매물 감소가 모두 실거주 의무 때문이라고 단정할 수는 없습니다.

새 아파트 입주 물량, 집주인의 임대 방식 변화, 전세대출 여건, 재건축·재개발에 따른 이주 수요 등도 함께 작용합니다.

그럼에도 매매시장 규제와 임대차시장 사이의 연결 관계를 정책 평가에서 함께 살펴봐야 한다는 점은 분명합니다.

세 번째 이유: 거래를 줄이는 것과 가격을 낮추는 것은 다른 문제

부동산 규제가 강화되면 매매 거래량이 감소할 수 있습니다.

대출받기가 어려워지고 거래 허가 절차까지 필요해지면 주택 구입을 미루는 사람이 늘어날 수 있기 때문입니다.

그러나 거래량이 줄어든다고 해서 반드시 집값이 하락하는 것은 아닙니다.

집주인이 원하는 가격을 낮추지 않고 매물을 거둬들이거나 매도를 미룰 수도 있습니다.

반대로 반드시 집이 필요한 매수자는 거래 가능한 주택 가운데 조건에 맞는 물건을 찾아야 합니다.

이런 상황에서는 거래가 줄어도 일부 선호 지역이나 단지의 가격이 상승할 수 있습니다.

뉴스핌의 2026년 10월 15일 분석에서는 서울 아파트 매매 거래량이 비교 대상 기간보다 약 10.7% 감소한 것으로 나타났습니다.

거래가 위축됐는데도 가격은 상승한 것입니다.

이는 부동산 시장에서 거래 억제와 가격 안정이 반드시 같은 결과로 이어지지 않는다는 사실을 보여줍니다.

네 번째 이유: 수요를 억제해도 공급 부족 우려는 남습니다

주택가격은 대출 규제만으로 결정되지 않습니다.

사람들이 원하는 지역에 실제로 거주할 수 있는 주택이 얼마나 있는지도 중요합니다.

정부는 2025년 10·15 대책 당시 수도권 135만 호 공급 계획의 후속 조치를 추진하겠다고 밝혔습니다.

하지만 주택 공급 계획이 발표됐다는 사실과 실제 입주 가능한 집이 늘어났다는 사실은 다릅니다.

사업 인허가, 착공, 공사, 준공을 거쳐야 새로운 주택이 시장에 공급됩니다.

특히 서울에서는 재건축·재개발 사업이 진행되는 동안 기존 주민들의 이주 수요가 일시적으로 주변 전세시장에 부담을 줄 수도 있습니다.

따라서 집값이 쉽게 안정되지 않는 원인을 규제의 강도에서만 찾기는 어렵습니다.

매수 수요를 줄이는 정책과 실제 거주 가능한 주택을 늘리는 정책이 함께 작동해야 한다는 점이 중요합니다.

그렇다면 10·15 대책은 실패한 정책일까요?

서울 아파트값이 10% 넘게 상승했다는 사실만 보면 정책의 성과가 기대에 미치지 못했다고 평가할 수 있습니다.

특히 주택가격 안정과 세입자의 주거비 부담 완화라는 관점에서는 문제를 제기할 만합니다.

그러나 이를 근거로 규제의 모든 효과가 부정적이었다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.

정책의 목표에는 단기적인 투기 수요 억제, 과도한 차입 제한, 시장 과열 완화도 포함돼 있었기 때문입니다.

실제로 고가 주택 거래가 제한되고 일부 지역의 가격 상승세가 둔화한 현상도 관찰됐습니다.

더 중요한 문제는 정책이 없었다면 어떤 결과가 나타났을지를 정확히 알 수 없다는 것입니다.

규제가 없었다면 서울 집값이 지금보다 더 많이 올랐을 가능성도 있고, 다른 경제 여건에 따라 상승세가 둔화했을 가능성도 있습니다.

따라서 정책 이후 집값이 상승했다는 시간적 관계만으로 규제가 상승의 유일한 원인이라고 판단할 수는 없습니다.

정책의 성과는 단일 지표보다 매매가격, 거래량, 가계부채, 전월세 수급, 실수요자의 주거 접근성을 종합해 평가할 필요가 있습니다.

무주택자와 세입자는 무엇을 살펴봐야 할까요?

이러한 시장 변화는 실제 주거 계획을 세우는 사람에게도 중요한 의미가 있습니다.

집값이 계속 오르니 무조건 서둘러 매수하거나, 규제가 있으니 곧 가격이 떨어질 것이라고 판단하는 것은 모두 위험할 수 있습니다.

주택 구입을 고려한다면 우선 자신이 감당할 수 있는 월 상환액과 실제 대출 가능액을 확인해야 합니다.

주택가격만 볼 것이 아니라 취득세, 중개보수, 유지비, 금리 변동에 따른 부담도 함께 계산해야 합니다.

전세를 알아보는 경우에는 희망 지역의 신규 매물뿐 아니라 계약 갱신 조건과 주변 월세 수준을 함께 비교하는 것이 좋습니다.

특히 재건축·재개발에 따른 이주가 예정된 지역이라면 주변 임대차 수요가 단기간에 증가할 가능성도 확인할 필요가 있습니다.

주택시장 전망에서 앞으로 눈여겨볼 지표는 다음과 같습니다.

• 서울과 수도권의 실제 아파트 입주 물량
• 지역별 매매 거래량과 가격 변동률
• 전세 매물 수와 신규 계약 보증금
• 주택담보대출 금리와 대출 가능액
• 재건축·재개발 사업의 이주 및 입주 일정

하나의 지표만으로 집값의 방향을 예측하기는 어렵습니다. 여러 지표가 같은 방향을 가리키는지 확인하는 것이 판단에 도움이 됩니다.

규제의 역설이 남긴 교훈

10·15 대책 이후 약 1년간 나타난 서울 주택시장의 변화는 생각보다 복잡합니다.

정부가 투기적 매수와 과도한 대출을 제한했지만 서울 아파트값은 상승했습니다.

강남권의 상승세가 상대적으로 둔화한 사이 비강남권에서는 더 큰 가격 상승이 나타났습니다.

전세 매물 감소와 전셋값 상승도 함께 관찰됐습니다.

이런 현상은 부동산 시장이 하나의 규제만으로 움직이지 않는다는 사실을 보여줍니다.

매수 수요를 억제하면 다른 가격대의 주택으로 수요가 이동할 수 있고, 실거주 의무가 강화되면 임대차시장에도 영향을 미칠 수 있습니다.

그렇다고 규제를 무조건 없애는 것이 답이라는 뜻도 아닙니다.

투기 수요 관리와 금융 건전성 확보는 여전히 중요한 정책 목표입니다.

문제는 규제를 얼마나 강하게 하느냐보다 그 규제가 실제 수요와 공급, 임대차시장에 어떤 변화를 만드는지 세밀하게 살펴보는 것입니다.

집값 안정이라는 목표가 현실이 되려면 대출·거래 규제의 효과뿐 아니라 실제 주택 공급과 실수요자의 주거 여건까지 함께 고려해야 할 것입니다.

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